KDX Kolet投資法人が499億円のIPO計画、戸建て・タウンハウス賃貸2281戸取得へ

ケネディクスをスポンサーとして新設されたKDX Kolet投資法人は、東証REIT市場への上場に向け、関東財務局に有価証券届出書を提出した。2026年10月20日付の同届出書によると、発行投資口数は上限51万6991口、発行価額の総額は見込額で498億9000万円。ポートフォリオはすべて、ケネディクスの「Kolet」ブランドの戸建ておよびタウンハウス型賃貸住宅で構成される。

募集の概要

498億9000万円は見込額だ。引受人が発行価額で買取引受けを行い、それとは異なる発行価格で販売するため、発行価格の総額はこれと異なる。発行価格は未定で、11月9日に仮条件を提示し、11月10〜13日の需要申告期間を経て、11月16日に価格を決定する。募集の一部は米国およびカナダを除く海外投資家に販売される場合があるが、その口数は未定。

一般募集とは別に、同一の申込期間および受渡期日で、上限2万7210口（見込額27億2000万円）のオーバーアロットメントによる売出しを実施する場合があり、これに伴い野村證券を割当先とする手取金上限26億3000万円の第三者割当増資を行う。一般募集ではケネディクスが2万5210口、三井住友信託銀行が2000口を取得する予定だ。第三者割当が全口数発行された場合、ケネディクスの保有割合は約5％となる。

取得予定の住宅

同投資法人は上場後、東京都906戸、神奈川県398戸、埼玉県507戸、千葉県470戸の計2281戸の住宅に係る信託受益権を取得する計画だ。届出書によると、取得予定価格の合計は919億5000万円、鑑定評価額の合計は1031億2000万円。1戸当たりの平均面積は86.3平方メートル、平均築年数は2.7年、鑑定NOI利回りは5.1％となっている。

売主は資産運用会社の社内規程上の利害関係人等に該当する。10月19日に締結された売買契約はフォワード・コミットメントに当たる。いずれかの当事者に契約違反があり相手方が契約を解除した場合、解除した側は売買代金の10％相当額の違約金を請求できる。代金の支払いは同投資法人が資金調達を完了することが条件となっており、この条件が成就しない場合、同投資法人は違約金なしで契約を解除できる。

借入金とグリーンラベル

三井住友銀行がアレンジャーを務めるシンジケート団から、1カ月物TIBORにスプレッドを加算した変動金利で、2027年11月30日返済期限の218億円と2029年11月30日返済期限の238億円を借り入れる予定で、借入実行日は11月25日となっている。届出書によると、募集後のLTV（総資産ベース）は46.1％、鑑定LTVは43.6％と見込まれており、いずれも上限として掲げる60％を下回る。また、ケネディクスが劣後バックアップローンを提供する可能性もあるが、契約は締結されていない。

同投資法人は独自のフレームワークに基づき今回の募集をグリーンエクイティ・オファリングと位置づけており、物件取得資金はすべて同募集とグリーンローンで賄うとしている。格付投資情報センター（R&I）はセカンドオピニオンを付与し、グリーンローンは関連原則に適合していると評価した一方、同原則はエクイティを対象に策定されたものではないため、フレームワークが原則の趣旨に沿っているとの判断にとどめた。届出書では、J-REITによる上場時のグリーンエクイティ・オファリングは初めてとしているが、これは同投資法人自身の主張だ。