ＧＬＰ投資法人、出資払戻しの基準を減価償却費の40％に引き上げ、100億円の自己投資口取得も追加

ＧＬＰ投資法人（3281）は2026年8月期の分配金を1口当たり3660円とするが、利益から支払うのは3267円にとどまる。残る393円は投資主の出資の払戻しで、同投資法人は払戻しの基準を減価償却費の30％から40％に引き上げた。役員会は2026年10月15日、上限100億円の自己投資口取得も決議した。Tokyo Briefの過去の報道

運用基盤

営業収益は5.7％増の304億5000万円、営業利益は5.1％増の173億3000万円、当期純利益は4.3％増の155億3000万円だった。8月31日に1物件を104億円で売却し、43億8000万円の売却益を計上した。前期の売却益は36億円だった。

保有資産は88物件、取得価格は9060億4000万円で、期末の稼働率は99.0％だった。決算説明資料は、契約満期を迎えた賃貸借契約の賃料増額率を10.1％、CPI連動条項による増額率を7.4％と示した。売却益の影響を除く1口当たり分配金は2851円で、含めた場合は3660円としている。

利益と出資の払戻し

利益分配金の総額は155億3000万円で、配当性向は純利益の99.9％。利益超過分配金の総額は18億7000万円で、税法上は出資の払戻しに当たる。うち17億5000万円は継続的利益超過分配で、当期の減価償却費43億8000万円のほぼ40％に相当する。前期はほぼ30％だった。残る1億1880万円は一時的利益超過分配で、1物件の再開発で1口当たり分配金が減ったため支払う。

40％は目標値だ。同投資法人は「当面の間」この水準を目指すとしている。方針では利益超過分配の上限を減価償却費から資本的支出を差し引いた額とし、当期の上限は22億7000万円となる。鑑定評価ベースのLTVが60％を超えると利益超過分配は行わない。決算説明資料はこの数値を36.9％としている。予想は分配金の支払いを保証するものではない。

自己投資口取得とバランスシート

同投資法人は2026年10月16日から2027年2月17日まで、市場買付で最大7万7000口（発行済み投資口数の1.62％）、上限100億円の自己投資口を取得できる。取得分はすべて2027年2月期中に消却する予定だ。理由として、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境を挙げている。当期には4万4147口を59億8000万円で取得して消却し、発行済み投資口数は475万3584口となった。

投資主資本（純額）は当期に73億9000万円減少した。利益超過分配と、取得した自己投資口の消却によるものだ。有利子負債残高は4375億6000万円、簿価ベースのLTVは48.1％だった。予想では今後2期の期末をそれぞれ48.8％、48.9％と想定している。8月3日に3物件の取得資金として実行した410億円の借入れは、2026年10月30日に期限前弁済する前提で、返済資金は投資法人債の発行または借入れで調達する想定だ。

業績予想

当期純利益は、2027年2月期が142億円で8.6％減益、2027年8月期が139億円で2.1％減益の予想。2027年2月期には29億3000万円の売却益を想定する。2027年2月26日に予定する72億円の物件売却によるもので、売却先は明らかにしていない。2027年8月期は、売却が未決定の物件による25億8000万円を想定している。

内訳は出資の払戻しの比重が高まる。利益分配金は2027年8月期までに1口当たり3267円から2968円に減る予想で、利益超過分配金は393円から418円に増える。