ＫＤＸ不動産投資法人、初のヘルスケア施設売却　オフィス・ホテルへ資産入替

ＫＤＸ不動産投資法人（8972）は9月24日、横浜のオフィスビル1棟、ホテル2棟、関西地方の新築マンション4棟の計7物件を取得する計画を示すとともに、札幌近郊の老人ホームを売却することで合意したと発表した。同社によれば、これはヘルスケア施設として初の売却になるという。

10月1日に決済予定の2件のホテル取得は、値引き幅が最も大きい2件だ。同投資法人は、千葉県浦安市の「イビススタイルズ東京ベイ」を120億円で取得することで合意しており、これは鑑定評価額131億円に対し8％低い水準となる。また、星野リゾートのBEBブランドで運営される沖縄県恩納村のリゾート「BEB5沖縄瀬良垣」を60億6000万円で取得することでも合意しており、鑑定評価額79億5000万円に対し24％低い。いずれの賃貸借契約も、賃料を固定月額ではなくホテルの運営実績に連動させる方式で、同投資法人はこの仕組みによって収益の上振れ余地が生まれるとしている。

一方、売却案件では、ＫＤＸは、札幌市営地下鉄月寒中央駅近くの老人ホームを、現在運営を行っている社会福祉法人に23億9000万円で売却することに合意した。これは同施設の想定帳簿価額25億4000万円を1億5000万円下回る水準で、譲渡は10月23日を予定している。ＫＤＸによれば、運営コストの上昇が入居者への転嫁ペースを上回り、同施設の収益を圧迫しているうえ、今後さらに悪化するリスクがあるため、先送りせず早期に売却する判断をしたという。同社は現在の方針として、賃料が長期固定されたヘルスケア資産や商業用の底地の売却を続ける一方、賃料がインフレとともに上昇し得るオフィス、住宅、ホテルの取得を進めるとしている。今年これまでに公表された他の2件の取引と合わせると、取得予定は10物件・計478億円（平均鑑定NOI利回り4.5％）、売却予定は5物件・計146億円（同4.1％）となる。

ＫＤＸは、三井住友信託銀行やＭＵＦＧ銀行を含む貸し手8者から321億円を借り入れ、満期を迎える借入金の借り換えと新規取得資金の一部に充てる。この借入実行後、同社の借入金及び投資法人債の合計残高は5861億円から6101億円に増加する。同社の予想では、この新規借入金のうち240億円が10月1日決済予定の3物件の取得資金に充当されるとしている。

ＫＤＸはまた、今後2期分の1口当たり分配金予想をそれぞれ引き上げた。2026年10月期の予想は、当期純利益の予想が159億円から157億円に下方修正されたにもかかわらず、4227円から4268円へ1.0％引き上げられた。2027年4月期の予想はさらに上振れし、4227円から4440円へ5.0％引き上げられた。これは新規取得資産からの賃貸収入、既に公表済みの別の物件売却による9億2300万円の売却益見込み、そして自己投資口3万8332口の消却により分配対象口数が減少することによるものだ。今回の取引が決済された後、ＫＤＸのポートフォリオは348物件・約1兆2500億円規模となり、ヘルスケア施設が全体の6.9％、ホテルが5.9％を占める見通しだ。