東証上場のオフィス特化型REIT、ジャパンエクセレント投資法人（8987）は、6月末の決算期以降、オフィスビル2棟と別の1棟の土地の一部を売却する契約を結んだ。札幌の物件は鹿島建設に48億円で売却し、お台場のタワーは非開示の国内買主に107億円で売却する。これらの売却は、支払利息に対して利払い・減価償却前利益がどれだけ余裕を持って上回っているかを示す指標であるデット・サービス・カバレッジ・レシオが、前期の10.0倍から8.8倍に低下した半期の後に行われたもので、同比率は2021年12月期の13.2倍からも低下している。
同投資法人は6月30日までの半期決算で、営業収益116億円（前期比ほぼ横ばい）、当期純利益44億円（小幅増益）を計上した。1口当たり分配金は3070円とし、1口当たり当期純利益に対する配当性向は90.1％とした。保有する33棟の稼働率は98.1％で、12月末比0.2ポイント低下した。ポートフォリオの取得価格総額は2974億円だった。
当期中、同投資法人は1月にJEI浜松町ビルの残り部分の売却を完了し、2月にはBIZCORE赤坂見附の売却契約を締結、同月にアクアタウン納屋橋を取得し、3月には赤坂インターシティAIRの持分を追加取得した。
6月末決算後には、さらに3件の売却が続いた。8月21日、同投資法人は港区の台場ガーデンシティビルについて、買主の名称の開示に同意していないという国内の特定目的会社との間で信託受益権売買契約を締結した。価格は107億円で、引渡しは9月30日を予定する。同日、鹿島建設への札幌大手町ビル売却契約（48億円、引渡しは2027年1月28日予定）も締結したほか、浦和SHビルの土地の一部をさいたま市に6000万円で売却する契約を結び、引渡しは解体工事完了後の2027年3月26日までとした。
| 物件 | 価格 | 買主 | 引渡し |
|---|---|---|---|
| 台場ガーデンシティビル（港区） | ¥10.7bn | 非開示の国内特定目的会社 | 2026年9月30日 |
| 札幌大手町ビル | ¥4.8bn | 鹿島建設 | 2027年1月28日 |
| 浦和SHビル（土地の一部） | ¥60mn | さいたま市 | 2027年3月26日まで（解体後） |
資金調達面では、同投資法人は当期中に総額216億円を調達した。内訳は、物件取得に伴う短期借入金35億円と50億円、期限到来した長期借入金の借換えとなる101億円（固定金利、平均期間3.5年）、そして5月に発行した5年債のグリーンボンド30億円である。グリーンボンドで調達した資金を用いて、期限前に短期借入金30億円を弁済した。
決算期後の7月31日には、みずほ銀行からの借入金2件（20億円と30億円）についても期限前弁済を行い、その一部はBIZCORE赤坂見附の売却代金を充てた。
こうした取り組みによりレバレッジは上昇し、総資産有利子負債比率（総資産LTV）は前期末の43.8％から45.5％に上昇した。同投資法人が目標とする35～50％のレンジ内にはあるものの、直近のレンジを上回る水準となった。有利子負債の平均残存期間は0.3年短縮し3.9年となった。格付会社の日本格付研究所（JCR）は同投資法人の長期発行体格付をAA－（安定的）としている。有価証券報告書は、金利環境が厳しくなった背景として日本銀行による緩やかな政策金利の引き上げを挙げる一方、東京のオフィス賃貸市場は堅調だとし、空室埋め戻し賃料の引き上げや既存テナントとの賃料増額交渉に取り組んでいるとしている。