いちごオフィスリート、最後の商業ビル2棟を売却 分配金予想28％上方修正

いちごオフィスリート投資法人は、ポートフォリオに残る最後の2棟の商業ビルを売却し、その売却により得た資金を活用して分配金予想を4分の1超引き上げる。東京に上場する同REIT（8975）は9月18日、いちご渋谷文化村通りビル、いちご蒲田ビル、いちご相模原ビルの3物件を合計82.4億円で売却することに合意したと発表した。合計鑑定評価額55.7億円を大きく上回る水準だ。

売却をけん引したのは2棟の商業施設だ。同REITによると、渋谷文化村通りビルと蒲田ビルの売却価格は合計で、推定帳簿価額の合計の1.8倍、4月時点の鑑定評価額の合計の1.6倍に達した。渋谷駅近くの8階建て店舗ビルである渋谷文化村通りビルは、鑑定評価額29.1億円に対し48.8億円で売却された。オフィス・商業複合ビルである蒲田ビルは、鑑定評価額13.1億円に対し21.2億円で売却された。JR相模原駅近くの中規模オフィスビルで満室稼働を続けていた相模原ビルは、鑑定評価額13.5億円をわずかに下回る12.4億円で売却されたが、これは運用会社が受けた複数の入札の中で最も高い価格だった。

2棟の商業ビルの売却は、より長期にわたる方針転換の完成を意味する。渋谷と蒲田の物件を手放すことで、いちごオフィスリートのポートフォリオはオフィス比率100％、すべて中規模ビルという構成になり、運用会社いちご投資顧問がかねて目指してきた戦略が実現する。契約は9月18日に締結され、渋谷と蒲田は10月8日、相模原は10月28日に引き渡される予定だ。相模原の引き渡しは契約締結から1カ月以上先となるため、金融庁の監督指針上のフォワード・コミットメントに該当し、同REITは5％の手付金を受領している。これは解約手付ではないため、いずれかの当事者が契約に違反した場合、相手方は契約を解除し、売買価格の最大5％の違約金を請求できる。

運用会社は、3物件の売却により合計で約25億円の売却益が生じると見込んでおり、そのうち1.01億円のみを非課税の積立金として留保し、残りは2026年10月期の投資主に分配するとしている。相模原ビルについては特に、帳簿価額相当の約11.9億円を、より高いリターンが見込める既存資産への資本支出に再配分する方が、同ビルを保有し続けるよりも中期的な投資単位価値の向上に資すると判断し、今売却を選んだと運用会社は説明した。より広範な売却純収入については、追加の資産取得や価値向上のための資本支出など、戦略的な用途に充てるため現金として保有するとしている。

その効果は業績予想に反映されている。いちごオフィスリートは同日付の開示で、2026年10月期の予想を上方修正した。営業収益は142億円から166.2億円に、純利益は86.8億円から110.2億円に、1口当たり分配金は5683円から7293円へと28.3％増加させた。この1口当たり分配金の増加の一部は、想定する投資単位数の減少によるものだ。同REITは9月11日に自己投資単位の買付けを完了し、そのうち15,777単位を消却する計画を前提としており、予想投資単位総数は152万7703単位から151万1926単位に減少する。運用会社は10月末時点の稼働率を97.3％、有利子負債を1266.4億円と想定している。

3物件の買い手は開示されておらず、資料では同REITおよび運用会社と資本・人的・取引関係のない国内の無関係な事業会社としか記載されていない。売却益とそれに伴う分配金の増加は、10月に物件の引き渡しが実際に完了するまで予想にとどまる。