住友不動産が東京のオフィス賃料追い風に利益予想を上方修正、上積みは不動産販売が主因

住友不動産（8830）は11月10日、2027年3月期の利益予想を上方修正し、その理由に東京のオフィス賃料を挙げた。不動産賃貸事業については、同社の開示数値がこれを裏付けている。ただ、開示数値からは上方修正額のより大きな割合を不動産販売事業が占めていることも分かるほか、同社が打ち出した5年以内の年間100円配や経常利益4000億円といった最も踏み込んだ数値は、業績予想ではなく目標にとどまる。

業績予想修正の内容

通期予想は、営業利益を5月時点の3200億円から3300億円へ、経常利益を3000億円から3150億円へ、当期純利益を2230億円から2300億円へとそれぞれ引き上げた。一方、売上高予想は1兆700億円から1兆600億円へ引き下げた。

セグメント別の営業利益予想は、不動産賃貸事業が5月時点の予想を100億円上回る2340億円となった。不動産販売事業は120億円増の930億円へと引き上げられており、同社は実需を中心とした分譲マンション需要の継続と利益率のさらなる改善を要因に挙げている。一方、仲介のステップ事業は70億円、ハウジング事業は15億円それぞれ引き下げられた。

賃料データが示す実態

同社によると、既存契約の賃料改定率は前期の平均プラス7％に対し、4〜9月期は平均プラス12％となった。これにより、すでに年間100億円を超える賃料増額を実現しているという。入居中のテナントが支払う現行賃料と足元の新規成約賃料との差額は、同社の推計でオフィスビルと賃貸マンションを合わせて約800億円に上る。同社は市場の新規成約賃料が年10％を超えるペースで上昇しているとする一方、新規賃料の数値は各区の代表的な物件における水準であり、平均賃料を示すものではないと注記している。

不動産賃貸事業の4〜9月期（中間期）営業利益は1179億円となり、前年同期の1043億円から増加した。既存オフィスビルの空室率は前年同期末の5.4％から9月末には3.3％に低下し、同社は契約面積が解約面積を上回る状況が続いていると説明する。もっとも、これらはいずれも一賃貸事業者の開示情報であり、独立した賃料指数ではない。

本業を上回る純利益の伸び

中間期の営業利益は前年同期比8.4％増の1815億円だったのに対し、中間純利益は同18.4％増の1401億円となった。支払利息が129億円から169億円に増加した一方、投資有価証券売却益が前年同期の115億円から303億円に拡大した。同社は、増大する金利負担を相殺するために株式を売却していると説明する。有利子負債は約4兆円としているが、その95％は期間10年の長期借入で、大半が固定金利となっている。

配当の決定と目標

期末配当予想は28円で、中間配当の27円と合わせた年間配当は55円となる。5月時点の予想は52円であり、同社は修正後の数値を前期比11円の増配としている。前期の実績値は、2026年1月1日を効力発生日とする1対2の株式分割を考慮した換算ベースである。

同社は今後、毎期の増益額のうち配当に振り向ける割合を従来の約35％から約60％に引き上げる方針だ。5年以内に年間100円配、経常利益は5年以内に4000億円、10年以内に5000億円を目指すとしている。これらは経営目標であり、実際の業績は予想数値と異なる場合があるという同社自身の業績予想に関する注意書きが当てはまる。